2026年一季度，全国楼市还在“温吞水”里打转，香港和上海却突然炸了锅。
香港一手私人住宅买卖登记量和成交总金额双双创下历史同期新高；上海3月二手房网签量攀上近5年最高峰，新房市场供不应求，成交量反超供应量。
两座城市，一南一东，同步升温。表面诱因各不相同，底层却藏着同一本账，当经济增速放缓，人口负增长，全国楼市进入存量时代，超级核心城市对资金的“虹吸效应”，正在加速兑现。
香港的直接推手，是人才引进计划。大量内地高净值人群通过优才、高才通等渠道落户，直接带旺了住宅需求。
上海的引爆点，是2月出台的“沪7条”。非沪籍购房社保年限“5改3”，单身可购外环外，多子女家庭可增购一套，积压的需求瞬间释放。
可这两座城市的火热，绝不是政策短期刺激那么简单。它们共同的底层逻辑是：全国楼市进入存量时代，资金、人口加速向顶级城市集中。
经济增长放缓，不确定性增加，资本优先追逐安全与确定性。香港和上海，凭借全球化的资源配置、完善的配套、强大的经济韧性，成为资金的“避风港”。
与不生息的黄金相比，核心城市房产还能通过出租产生现金流，避险又生息，自然成了高净值人群的“硬通货”。
同样是政策松绑，北京、深圳、广州的热度远不及上海。北京政策力度相对谨慎，限制了一部分需求释放；深圳和广州此前已大幅放宽购房门槛，前期购买力被透支。
更深层的原因是：香港和上海的“全球影响力”远超广深。香港是国际金融中心，上海正加速建成全球资管中心，两座城市对国际资本和高净值人群的吸引力，是国内其他城市难以比拟的。
人口流动也在加剧分化。全国人口总量见顶，但人口向核心城市集聚的趋势没有变。
香港、上海拥有最优质的就业、教育、医疗资源，持续吸引外来人口，催生稳定的住房需求。
而三四线城市及农村人口持续净流出，住房需求不断萎缩，楼市失去支撑。
日本过去三十年，经济低速增长，人口负增长，但东京、大阪都市圈的人口和资源一直在集中。
结果是，大量地方城市、郊区房产沦为“负资产”，长期空置，甚至要倒贴钱找人接手。
国内核心城市楼市火热，与日本现象逻辑一致。这不是短期炒作，是存量时代资源向效率高地集中的必然走向。
积极的一面是，市场自主优化资源配置，提升了生产要素的利用效率。
人才、资本、产业在核心城市集聚，催生高端创新与高附加值产业，增强国家整体竞争力。
消极的一面是，核心城市“大城市病”加剧，交通拥堵、房价过高；经济权重过度集中，一旦核心城市遭遇重大冲击，可能波及整个国民经济，降低经济系统的韧性。
如何破局？一方面，要打造多中心城市群。在核心城市周边建设功能互补的卫星城，疏解中心城区功能与人口，以长三角、粤港澳城市群为范本优化资源配置。
另一方面，非核心城市要摒弃“强行留人”的思路，依托本地资源发展特色产业，走存量提质路线；抢抓数字经济风口，打造适配数字游民、一人公司的友好型城市。
香港、上海楼市的火爆，是市场用真金白银投票的结果。它告诉我们：在存量时代，强者恒强。
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